OPZEG CONTRACTUELE MEDEHUURDER: Cassatie spreekt zich uit naar nieuws overzicht

29 Maart 2017

Het gebeurt steeds frequenter dat personen samen huren, bijvoorbeeld wanneer het gaat om feitelijk samenwonende partners. Evenzeer is het echter mogelijk dat de personen geen affectieve band hebben maar er toch voor opteren om samen te huren om bijvoorbeeld de financiële lasten te verdelen over meerdere medehuurders. Wat indien in dit scenario één contractuele medehuurder wil vertrekken en de andere medehuurders niet de intentie hebben om de huurovereenkomst te beëindigen?

Rechtsgeldigheid van de opzeg

Er heerste in het verleden discussie over de vraag of een contractuele medehuurder autonoom voor zijn deel kan opzeggen. Ondertussen is een meerderheidsstrekking ontstaan die bevestigt dat dergelijke opzeg wel degelijk kan, maar waarbij het belang van een akkoord hieromtrent wordt vooropgesteld.

Bepaalde rechtspraak stelde in het verleden dat een opzeg alleen rechtsgeldig kan zijn wanneer deze vertrekt vanuit alle contractuele medehuurders samen. Deze interpretatie was o.m. gestoeld op het ondeelbare karakter van het genot over de huurwoning. De rechtbank in Gent heeft bijvoorbeeld in 2005 geoordeeld dat een opzegging moet worden gezien als een daad van beschikking over het onverdeelde huurrecht, zodat alle partijen – gezien het onverdeelde karakter – moeten tussenkomen (Gent, 7 januari 2005).

Maar, de meerderheidsstrekking stelt dat een contractuele medehuurder wel degelijk rechtsgeldig voor zijn deel kan opzeggen. Deze rechtsvisie is o.m. gestoeld op het argument dat het niet-aanvaarden van een individuele opzeg indruist tegen art. 3, §5 van de Woninghuurwet, dat stelt dat de huurder de huurovereenkomst op ieder tijdstip kan beëindigen.

Deze meerderheidsvisie werd recent bevestigd door het Hof van Cassatie. Het Hof stelde meer bepaald: ‘Wordt een huurovereenkomst gesloten met meerdere huurders, dan heeft iedere medehuurder, in beginsel het recht om met de verhuurder overeen te komen om de huurovereenkomst wat hem betreft te beëindigen.’ (arrest dd. 17 februari 2017). Een contractuele medehuurder kan dus perfect voor zijn deel opzeggen.

Akkoord met alle partijen of louter met de verhuurder?

Vraag blijft echter welke partijen betrokken moeten worden bij een akkoord  inzake de opzeg. Wanneer een contractuele medehuurder vertrekt, moeten immers afspraken worden gemaakt rond een resem aan zaken, zoals het betalen van de huurprijs en de hoofdelijkheid, de huurwaarborg en de plaatsbeschrijving. Meestal wordt dergelijk akkoord vormgegeven als een addendum aan de huurovereenkomst.

Er bestaat verdeeldheid in de rechtspraak of een akkoord louter met de verhuurder volstaat, dan wel of het vereist is dat ook de andere contractuele medehuurders hun instemming verlenen.

Middels haar recent arrest heeft het Hof van Cassatie hierin duidelijkheid gebracht. Het Hof beklemtoont immers dat de redenering dat de beëindiging van de huurovereenkomst (door een contractuele medehuurder, voor zijn deel) de instemming van alle contractspartijen impliceert, omdat de huurovereenkomsten tussen die partijen is aangegaan, berust op een onjuiste rechtsopvatting. De instemming van de andere contractuele medehuurders is dus geen vereiste; enkel een akkoord van de verhuurder is noodzakelijk opdat een contractuele medehuurder voor zijn deel zou kunnen opzeggen.

Het Hof stelt tevens vast dat dergelijke opzeg impliceert dat in dit geval de andere contractuele medehuurders als contractspartijen overblijven. En, als er slechts één andere contractuele medehuurder is zelfs als de enige contractspartij. Een opzeg door één van de contractuele medehuurders kan dus perfect consequenties hebben voor de andere medehuurders, zonder dat daarvoor hun instemming is vereist.

BRON: CIBWEB

 

Delen op

UW EIGENDOM VERKOPEN OF VERHUREN? Contacteer ons